Cuánto cuesta reformar un piso de 90 m²: 46.813,49 € con IVA incluido, unos 520 €/m². Ese número no sale de una media ni de una obra que nos hayan contado. Sale de sumar 24 partidas con su cantidad y su precio unitario de PREOC 2026, y las tienes todas más abajo con su código, para que puedas comprobar una por una.
El ejemplo es el que más se pide: piso de 90 m², reforma integral, dos baños y cocina. Se tira todo lo que hay que tirar, se rehacen instalaciones, se cambian suelos, alicatados, techos, puertas, ventanas y sanitarios, y se pinta entero.
Los tres números que hay que distinguir
| Escalón | Qué es | Importe | €/m² |
|---|---|---|---|
| PEM (ejecución material) | La suma de las 24 partidas | 35.762,79 € | 397,36 € |
| + Gastos generales 13% | Lo que cuesta tener la empresa en pie | 4.649,16 € | |
| + Beneficio industrial 6% | Lo que gana quien la ejecuta | 2.145,77 € | |
| Contrata | El precio antes de impuestos | 42.557,72 € | 472,86 € |
| + IVA 10% | Tipo reducido de renovación de vivienda | 4.255,77 € | |
| Total a pagar | Lo que sale en la factura | 46.813,49 € | 520,15 € |
La confusión más cara de una reforma empieza aquí. Cuando un vecino te dice «a mí me costó 36.000», casi siempre está diciendo un PEM y tú estás oyendo un total. Entre uno y otro hay 11.050,70 € en este ejemplo: un 31% más.
El 13% de gastos generales y el 6% de beneficio industrial son los porcentajes con los que se trabaja habitualmente sobre presupuesto de ejecución material. No son un recargo abusivo: los gastos generales pagan la oficina, los seguros, el encargado que va a la obra, la gestión de residuos y los avales; el beneficio industrial es el margen de la empresa. Si un presupuesto no los lleva, o no los ha puesto o los ha escondido dentro de los precios unitarios.
El IVA del 10% se aplica a obras de renovación y reparación en vivienda cuando se cumplen dos condiciones: que la vivienda tenga más de dos años y que el material que aporta quien ejecuta la obra no supere el 40% de la base imponible (art. 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA). Si no se cumplen, el tipo es el 21%, y entonces este mismo presupuesto pasa de 46.813,49 € a 51.494,84 €: 4.681,35 € de diferencia por una casilla.
El desglose: las 24 partidas
Los precios son los de PREOC 2026 en media nacional, sin coeficiente de provincia. Cada partida lleva su código: es la referencia con la que un técnico va al catálogo y ve la descomposición —mano de obra, material y medios auxiliares— de esa línea.
Derribos, tabiquería y techos
| Partida | Código | Ud | Cantidad | Precio | Importe |
|---|---|---|---|---|---|
| Demolición de tabique de escayola | D01EA100 | m² | 45 | 6,91 € | 310,95 € |
| Levantado de pavimentos porosos | D43AA210 | m² | 90 | 10,20 € | 918,00 € |
| Picado de enfoscado de cemento con martillo eléctrico | D01IA110 | m² | 60 | 9,93 € | 595,80 € |
| Contenedor para escombros de 3,5 m³ | D43AA530 | ud | 4 | 103,52 € | 414,08 € |
| Demoliciones | 2.238,83 € | ||||
| Trasdosado autoportante W623 15/600 | D10DAE001 | m² | 60 | 21,60 € | 1.296,00 € |
| Techo suspendido continuo con estructura doble F-530 y lana mineral | D16CCAA103 | m² | 90 | 37,88 € | 3.409,20 € |
| Guarnecido de yeso proyectado + enlucido de escayola | D13AFL180 | m² | 180 | 12,73 € | 2.291,40 € |
| Tabiquería | 6.996,60 € | ||||
Fíjate en el guarnecido: 180 m². No es un error. Son los paramentos verticales de un piso de 90 m², que siempre son mucho más que la superficie útil. Y el techo va a 90 m² porque se baja entero: es lo que permite pasar instalaciones sin abrir rozas en el forjado.
Revestimientos y pintura
| Partida | Código | Ud | Cantidad | Precio | Importe |
|---|---|---|---|---|---|
| Alicatado de azulejo 1ª < 40x40 cm | D18AA115 | m² | 70 | 36,81 € | 2.576,70 € |
| Solado de gres catalán antideslizante 31x31 | D19DD055 | m² | 90 | 52,77 € | 4.749,30 € |
| Rodapié de gres curvo | D19DD306 | m | 75 | 13,50 € | 1.012,50 € |
| Revestimientos | 8.338,50 € | ||||
| Pintura plástica blanca antideslumbramiento | D46EP010 | m² | 260 | 7,32 € | 1.903,20 € |
| Pintura | 1.903,20 € | ||||
Instalaciones
| Partida | Código | Ud | Cantidad | Precio | Importe |
|---|---|---|---|---|---|
| Tubería de cobre rígido 13-15 mm | D25CF006 | m | 45 | 15,76 € | 709,20 € |
| Instalación interior de fontanería y saneamiento en PPR | D25RR001 | ud | 3 | 176,55 € | 529,65 € |
| Termo eléctrico de 50 l | D26SA021 | ud | 1 | 398,77 € | 398,77 € |
| Fontanería | 1.637,62 € | ||||
| Plato de ducha 100x80 blanco | D26DD221 | ud | 1 | 466,20 € | 466,20 € |
| Bañera de 1,70 m blanca con grifería monomando | D43RS030 | ud | 1 | 572,08 € | 572,08 € |
| Inodoro de tanque bajo blanco | D26LD080 | ud | 2 | 364,48 € | 728,96 € |
| Lavabo 62x39 cm blanco con grifería monomando | D26FG028 | ud | 2 | 308,32 € | 616,64 € |
| Sanitarios | 2.383,88 € | ||||
| Circuito eléctrico 3x2,5 mm² | D27JL510 | m | 180 | 7,66 € | 1.378,80 € |
| Punto de luz sencillo unipolar (mecanismo de gama alta) | D27KAA005 | ud | 18 | 68,62 € | 1.235,16 € |
| Base de enchufe 16 A empotrada | D27OCA015 | ud | 24 | 57,07 € | 1.369,68 € |
| Electricidad | 3.983,64 € | ||||
Carpintería y cocina
| Partida | Código | Ud | Cantidad | Precio | Importe |
|---|---|---|---|---|---|
| Puerta de paso lisa de haya | D20CA110 | ud | 7 | 446,34 € | 3.124,38 € |
| Ventana/balcón de pino Valsaín | D20MD210 | m² | 12 | 312,87 € | 3.754,44 € |
| Carpintería | 6.878,82 € | ||||
| Encimera de cocina de aglomerado de cuarzo | D48CB565 | m | 5 | 280,34 € | 1.401,70 € |
| Cocina | 1.401,70 € | ||||
Lo que no está en esta cesta, y conviene que lo sepas antes de comparar: los muebles de cocina y los electrodomésticos (solo está la encimera), la climatización, el proyecto y la dirección de obra, y la licencia municipal. Son partidas reales de tu obra, pero no de este ejemplo. Preferimos decirlo a que lo descubras sumando.
Dónde está el dinero
| Bloque | Importe | % del PEM |
|---|---|---|
| Revestimientos | 8.338,50 € | 23,3% |
| Tabiquería y techos | 6.996,60 € | 19,6% |
| Carpintería | 6.878,82 € | 19,2% |
| Electricidad | 3.983,64 € | 11,1% |
| Sanitarios | 2.383,88 € | 6,7% |
| Demoliciones | 2.238,83 € | 6,3% |
| Pintura | 1.903,20 € | 5,3% |
| Fontanería | 1.637,62 € | 4,6% |
| Cocina (encimera) | 1.401,70 € | 3,9% |
Tres bloques —revestimientos, tabiquería y carpintería— se llevan el 62% del PEM. Es donde hay que mirar si quieres mover el número, y es justo donde la conversación suele centrarse en lo contrario: en el modelo de grifo, que aquí va dentro de los 2.383,88 € de sanitarios, el 6,7% del total.
Cómo se eligieron estas 24 partidas
Del catálogo de PREOC 2026 se filtran solo los códigos que empiezan por D,
que son partidas presupuestables completas; los que empiezan por U son precios
unitarios básicos —una hora de oficial, un metro de tubo— y meterlos en un presupuesto es
duplicar costes.
Dentro de cada concepto hay decenas de opciones: para «punto de luz» aparecen 101 candidatos en la banda de precio de vivienda, 84 para «ventana», 64 para «guarnecido», 63 para «plato de ducha». Se toma el que cae en el percentil 40 de esa banda: ni el más barato, que suele ser una rareza, ni la mediana, que se va a gama alta. Aun así, el punto de luz que sale (D27KAA005, 68,62 €) es un mecanismo de gama alta. Ahí hay margen a la baja y lo decimos, en vez de esconderlo.
También se excluyen a mano las partidas que son correctas en el catálogo pero de otro tipo de obra: circuitos de «pública concurrencia», enchufes «estancos», puntos de luz «de escalera». Salen porque caen en la banda de precio, no porque encajen en un piso.
La primera versión de esta cesta la armamos con las partidas que teníamos a mano y daba 20.231 €. Faltaban el alicatado, el guarnecido, las puertas, los sanitarios completos, los mecanismos y la encimera: medio presupuesto. Publicar aquel número habría sido peor que no publicar nada.
Qué hace que ese número suba o baje
Las calidades: aquí está casi todo
Cambiar tres partidas mueve miles de euros. Todos estos precios son del mismo catálogo PREOC 2026, así que la comparación es limpia:
| En vez de… | Si pones… | Código | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Gres catalán 52,77 €/m² | Gres estándar de 10 €/m² de material | D19DD001 | −657,90 € |
| Gres catalán 52,77 €/m² | Tarima flotante de haya 130,54 €/m² | D19MF105 | +6.999,30 € |
| Encimera de cuarzo 280,34 €/m | Encimera de formica 42,48 €/m | D18UG005 | −1.189,30 € |
| Encimera de cuarzo 280,34 €/m | Encimera de mármol nacional 134,70 €/m | D18DL505 | −728,20 € |
| Pintura antideslumbramiento 7,32 €/m² | Pintura plástica blanca 5,48 €/m² | D35AC001 | −478,40 € |
| Pintura antideslumbramiento 7,32 €/m² | Esmalte mate/brillo 20,60 €/m² | D35EC010 | +3.452,80 € |
| Techo suspendido doble 37,88 €/m² | Techo continuo suspendido D112 28,10 €/m² | D14DAC005 | −880,20 € |
| Trasdosado autoportante 21,60 €/m² | Trasdosado directo W611 15,69 €/m² | D10DAA001 | −354,60 € |
| Bañera de 1,70 m 572,08 € | Otra bañera de 1,70 m del mismo catálogo 1.086,75 € | D26AF315 | +514,67 € |
Aplicando a la vez las cinco bajadas —suelo, encimera de formica, pintura plástica, techo y trasdosado— el PEM cae a 32.202,39 € y el total con IVA a 42.152,93 €. Aplicando las tres subidas —tarima, esmalte y bañera acrílica— el PEM sube a 46.729,56 € y el total a 61.168,99 €. Misma obra, mismos metros, mismos oficios: 19.000 € de diferencia solo por lo que se toca con la mano.
Los metros: no todo escala
De las 24 partidas, 10 se miden en unidades y suman 9.455,60 €, un 26,4% del PEM: los seis sanitarios, las siete puertas, el termo, las tres instalaciones interiores de fontanería, los 18 puntos de luz, las 24 bases de enchufe y los cuatro contenedores. Esas no bajan porque el piso sea más pequeño: un piso de 60 m² sigue teniendo dos baños y sigue necesitando puertas. Lo que escala con la superficie son los otros 26.307,19 €, es decir 292,30 €/m² de PEM. Por eso el precio por metro cuadrado siempre sale más alto en los pisos pequeños, y por eso «me han dicho que va a 500 €/m²» no es una información útil sin saber cuántos baños hay.
La provincia
PREOC publica media nacional. La mano de obra y parte del material varían por zona, y nosotros aplicamos un coeficiente: 1,12 en Madrid, 1,10 en Barcelona, 0,90 en Badajoz. El mismo ejemplo de 90 m² sale por 52.432,00 € con IVA en Madrid (583 €/m²) y por 42.132,14 € en Badajoz (468 €/m²). Más de 10.000 € por el código postal.
Esos coeficientes son estimaciones del orden de los índices de coste de construcción por comunidad autónoma, no índices provinciales oficiales. Sirven para orientar, no para cerrar un contrato. Por eso enseñamos siempre también el precio nacional de cada partida: si el coeficiente no te convence, tienes el número de partida sin tocar.
Las sorpresas del soporte
Es lo que nadie sabe hasta que se pica. En esta cesta hay 60 m² de picado de enfoscado (D01IA110, 9,93 €/m²) porque se cuenta con picar los baños y la cocina. Si al levantar el alicatado aparece que hay que picar los 180 m² de paramentos, son 1.191,60 € más de PEM. Si en vez de cuatro contenedores salen seis (D43AA530, 103,52 €/ud), son 207,04 € más. Ninguna de las dos cosas se puede saber antes de empezar; lo que sí se puede es tener el precio unitario cerrado de antemano, para que la sorpresa sea de cantidad y no de precio.
Cómo comprobar todo esto
Coge cualquier código de las tablas —D18AA115, D19DD055, D20CA110— y búscalo en el catálogo PREOC 2026. Verás la descomposición de esa partida: horas de oficial, material y medios auxiliares. Es la forma de saber si un presupuesto está bien hecho o si es una cifra redonda con el IVA aparte.
Nosotros editamos PREOC desde 1992 y somos socios de FIEBDC desde 1996, la asociación que define el formato BC3 (FIEBDC-3) con el que se intercambian presupuestos en España. Por eso el presupuesto que hagas aquí sale en BC3 y lo abre el programa de medición y presupuesto que uses, sin convertir nada, con el código de partida y su precio intactos.
Y por eso este artículo lleva los códigos puestos. Un total sin desglose no se puede discutir; 24 líneas con código sí.