El IVA del 10% en obras de reforma no es algo que se elija al emitir la factura: o se cumplen los tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA, o la operación entera va al 21%. No una parte: entera. En el ejemplo con el que trabajamos aquí —una reforma integral de 90 m² presupuestada con precios PREOC 2026— la diferencia entre un tipo y otro son 4.681,35 €.
Este artículo explica los tres requisitos y, sobre todo, el tercero, que es el que se falla sin darse cuenta: el del 40% de material. Lo hacemos con partidas reales, con su código, para que se pueda comprobar cada número.
Los tres requisitos
El tipo reducido se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de ellos destinados a viviendas, cuando se cumplen las tres condiciones a la vez:
- Quién la encarga. El destinatario tiene que ser persona física que no actúe como empresario o profesional, y destinar esa vivienda a su uso particular. También vale una comunidad de propietarios. Si quien contrata es una sociedad o un autónomo que va a montar allí su actividad, no.
- La antigüedad. La construcción o rehabilitación de la vivienda tiene que haber terminado al menos dos años antes de que empiecen las obras. Una vivienda recién entregada no entra.
- El material. Quien ejecuta la obra no puede aportar materiales cuyo coste supere el 40% de la base imponible de la operación.
Los dos primeros se comprueban con papeles y se resuelven en cinco minutos. El tercero es una cuenta, y hay que hacerla antes de firmar el presupuesto, no después.
Contra qué se mide el 40%
Contra la base imponible de la operación, que es lo que se factura antes del IVA. En un presupuesto de obra ese número no es el precio de las partidas a secas: es el presupuesto de ejecución material (PEM) más los gastos generales y el beneficio industrial. La cadena, con la reforma de 90 m² de nuestro ejemplo:
| Escalón | Qué es | Importe |
|---|---|---|
| PEM | Suma de las 24 partidas a precio PREOC 2026 | 35.762,79 € |
| + 13% gastos generales | Estructura, seguros, licencias, dirección de la empresa | — |
| + 6% beneficio industrial | El margen de quien ejecuta | — |
| Base imponible | Lo que se factura antes de impuestos | 42.557,72 € |
| Con IVA 10% | Si se cumplen los tres requisitos | 46.813,49 € |
| Con IVA 21% | Si falla cualquiera de ellos | 51.494,84 € |
Son 520,15 €/m² con IVA reducido frente a 572,16 €/m² con el general. Y el límite del 40% en esta obra es un número concreto: 17.023,09 € de material. Ese es el techo.
Una partida de mucho material y otra de casi ninguno
Para ver de qué hablamos, dos partidas de la misma reforma:
| Código | Partida | Ud | Precio |
|---|---|---|---|
| D43RS030 | Bañera Princess 1,70 m blanca | ud | 572,08 € |
| D01EA100 | Demolición de tabique de escayola | m² | 6,91 € |
En la demolición no se aporta material: se retira. Ese precio es mano de obra, medios auxiliares y retirada de escombro. En la bañera, la mayor parte de los 572,08 € es un objeto que alguien ha comprado en un almacén y ha traído a la obra.
Aquí hace falta una precisión que se olvida a menudo. El precio de una partida no es el precio del material. Cada partida de PREOC lleva dentro su descomposición: mano de obra, materiales, maquinaria y medios auxiliares, más los costes indirectos. Lo que Hacienda mira es el coste de los materiales que aporta quien ejecuta —lo que le cuesta comprarlos, IVA excluido—, no el importe de las partidas que «parecen de material».
Por eso el cálculo que viene se hace como cota superior: contamos el importe íntegro de las partidas de aparato, carpintería y encimera como si el 100% fuera material. Si ni siquiera así se llega al 40%, la obra pasa el test con margen. Es la única forma honesta de dar un número sin inventarse la descomposición.
La reforma completa de 90 m²: 30,9%, pasa
Estas son las partidas donde está el material de verdad en nuestra cesta:
| Código | Partida | Cant. | Precio | Importe |
|---|---|---|---|---|
| D20MD210 | Ventana/balcón pino Valsaín | 12 m² | 312,87 € | 3.754,44 € |
| D20CA110 | Puerta de paso lisa mod. Deco haya | 7 ud | 446,34 € | 3.124,38 € |
| D48CB565 | Encimera de cocina Silestone | 5 m | 280,34 € | 1.401,70 € |
| D26LD080 | Inodoro tanque bajo blanco | 2 ud | 364,48 € | 728,96 € |
| D26FG028 | Lavabo 62x39 cm con grifería | 2 ud | 308,32 € | 616,64 € |
| D43RS030 | Bañera 1,70 m blanca | 1 ud | 572,08 € | 572,08 € |
| D26DD221 | Plato de ducha 100x80 blanco | 1 ud | 466,20 € | 466,20 € |
| D26SA021 | Termo eléctrico de 50 l | 1 ud | 398,77 € | 398,77 € |
| Total (PEM) | 11.063,17 € | |||
Esos 11.063,17 € de ejecución material se facturan por 13.165,17 € una vez añadidos el 13% de gastos generales y el 6% de beneficio industrial. Frente a una base imponible de 42.557,72 €, son el 30,93%. El límite eran 17.023,09 €. Sobra margen, y eso contando los aparatos y la carpintería como si fueran material puro, que no lo son.
El contrapeso está en las partidas de oficio, donde el material es poco y la mano de obra lo es casi todo:
| Código | Partida | Cant. | Precio | Importe |
|---|---|---|---|---|
| D13AFL180 | Guarnecido de yeso proyectado y enlucido | 180 m² | 12,73 € | 2.291,40 € |
| D46EP010 | Pintura plástica blanca | 260 m² | 7,32 € | 1.903,20 € |
| D43AA210 | Levantado de pavimentos porosos | 90 m² | 10,20 € | 918,00 € |
| D01IA110 | Picado de enfoscado de cemento | 60 m² | 9,93 € | 595,80 € |
| D01EA100 | Demolición de tabique de escayola | 45 m² | 6,91 € | 310,95 € |
| Total (PEM) | 6.019,35 € | |||
Un 16,83% del PEM en cinco partidas que apenas mueven material. Esta es la razón de fondo por la que una reforma integral suele pasar el test del 40%: cuanto más completa es la obra, más peso tiene el trabajo y menos el producto.
Cambiar solo los aparatos: 84%, aquí sí salta
Démosle la vuelta. Mismos precios, misma vivienda, pero el encargo es únicamente sustituir los aparatos de dos baños y el termo:
| Código | Partida | Cant. | Precio | Importe |
|---|---|---|---|---|
| D26LD080 | Inodoro tanque bajo blanco | 2 ud | 364,48 € | 728,96 € |
| D26FG028 | Lavabo 62x39 cm con grifería | 2 ud | 308,32 € | 616,64 € |
| D43RS030 | Bañera 1,70 m blanca | 1 ud | 572,08 € | 572,08 € |
| D26DD221 | Plato de ducha 100x80 blanco | 1 ud | 466,20 € | 466,20 € |
| D26SA021 | Termo eléctrico de 50 l | 1 ud | 398,77 € | 398,77 € |
| D25RR001 | Instalación interior de fontanería y saneamiento | 3 ud | 176,55 € | 529,65 € |
| Total (PEM) | 3.312,30 € | |||
Con gastos generales y beneficio industrial, la base imponible es 3.941,64 €. El límite del 40% baja a 1.576,66 € de material. Y las cinco partidas de aparato, facturadas, suman 3.311,35 €: el 84,01% de la operación.
Aquí la cota superior ya no salva a nadie, así que hay que darle la vuelta a la pregunta: para no pasarse del 40%, a quien ejecuta la obra esos siete aparatos —bañera, dos inodoros, dos lavabos con grifería, plato de ducha y termo— tendrían que costarle menos de 1.576,66 €, es decir, menos del 47,6% de lo que factura por ellos. Cada uno sabrá lo que paga en su almacén, pero con esos precios de venta es una cifra difícil de sostener.
Si el test falla, la operación completa tributa al 21%: 4.769,38 € en vez de 4.335,80 €. 433,58 € de diferencia en una obra pequeña.
La salida habitual
El 40% se refiere a los materiales que aporta quien ejecuta la obra. Si el cliente compra la bañera y el termo por su cuenta y el instalador factura solo la instalación, ese material no entra en el cómputo —y la factura, que pasa a ser prácticamente mano de obra, cumple el requisito con holgura. Es una práctica corriente y no tiene nada de rebuscada: cambia quién compra, no quién trabaja. Ojo con lo obvio: el cliente paga el 21% de IVA al comprar los aparatos en la tienda.
El coeficiente de provincia mueve los euros, no el porcentaje
PREOC es una media nacional y cada provincia se ajusta con un coeficiente de zona. La misma reforma de 90 m²:
| Zona | Coef. | PEM | Base imponible | Límite del 40% | Con IVA 10% |
|---|---|---|---|---|---|
| Media nacional | 1,00 | 35.762,79 € | 42.557,72 € | 17.023,09 € | 46.813,49 € |
| Madrid | 1,12 | 40.055,00 € | 47.665,45 € | 19.066,18 € | 52.432,00 € |
| Cáceres | 0,90 | 32.186,51 € | 38.301,95 € | 15.320,78 € | 42.132,14 € |
El límite sube y baja con la obra, así que el porcentaje de material no se mueve: sigue siendo el 30,93% en las tres. Con una salvedad que conviene decir, porque va justo en contra de nuestro propio cálculo: esos coeficientes son estimaciones del orden de los índices de coste de construcción por comunidad, no índices provinciales oficiales, y multiplican todas las partidas por igual. En la realidad lo que más varía por zona es la mano de obra; un inodoro cuesta parecido en Cáceres y en Madrid. O sea que en una provincia cara el peso del material debería bajar un poco más de lo que sale aquí, y en una barata subir. No cambia la conclusión de la reforma integral, que va sobrada, pero sí puede importar en una obra que ande rondando el 40%.
Esto se decide en el presupuesto, no en la factura
Para saber si una obra pasa del 40% hay que poder sumar el material, y para eso hace falta el presupuesto desglosado por partidas, con su medición y su precio. Con un importe cerrado —«reforma de baño, 4.769 €»— la cuenta no se puede hacer ni antes ni después, y quien responde ante Hacienda del tipo aplicado es quien emite la factura.
Lo que conviene tener guardado:
- El presupuesto por partidas, con códigos y precios, que es donde se ve el reparto entre material y trabajo. Exportado en BC3 (FIEBDC-3), el formato estándar del sector, se lo puedes pasar a quien lleve tu contabilidad sin convertir nada.
- Las facturas de compra del material aportado, que son las que fijan su coste real.
- La acreditación de la antigüedad de la vivienda: certificado final de obra, escritura o datos catastrales.
- La declaración firmada del cliente sobre el uso particular de la vivienda. Es práctica habitual y cuesta un folio.
- La factura, indicando el tipo aplicado.
Un apunte final para no dejar un cabo suelto: las obras de rehabilitación en sentido estricto —las que tocan estructura o cambian el uso del edificio— tienen su propia vía al tipo reducido, con requisitos distintos en los que ese 40% no es el criterio. Si tu obra va por ahí, no la midas con la regla de este artículo.
Esto orienta, no sustituye a un asesor fiscal. Los precios son de PREOC 2026, la base de precios que editamos desde 1992, y las cifras salen de las partidas citadas; la calificación fiscal de una obra concreta depende de sus circunstancias y de la documentación que la respalde. Antes de aplicar un tipo u otro, consúltalo con quien lleve tus impuestos.