Pides precio para reformar un piso y te dan un número. Luego llega la factura y es otro, más alto, y nadie te ha engañado: entre los dos hay tres escalones que casi nunca se explican. Los gastos generales y beneficio industrial en un presupuesto son dos de ellos; el IVA es el tercero. En la reforma que usamos de ejemplo en este artículo —90 m², dos baños y cocina, con precios de PREOC 2026— la ejecución material sale por 35.762,79 € y lo que se paga son 46.813,49 €. Un 30,9 % más. Ninguno de los dos números está mal. Son cosas distintas.
Los cuatro escalones, con los números delante
El ejemplo es una cesta de 24 partidas sacada del catálogo PREOC 2026 —de la demolición del tabique a la encimera de la cocina— con las mediciones de un piso de 90 m² con dos baños y cocina. Esta es la cadena completa:
| Escalón | Qué es | Importe | €/m² |
|---|---|---|---|
| Ejecución material (PEM) | Las 24 partidas × sus mediciones | 35.762,79 € | 397,36 € |
| + Gastos generales 13 % | Lo que cuesta que haya una empresa | 4.649,16 € | 51,66 € |
| + Beneficio industrial 6 % | Lo que gana el que ejecuta | 2.145,77 € | 23,84 € |
| = Presupuesto de contrata | El precio de la obra, sin impuestos | 42.557,72 € | 472,86 € |
| + IVA 10 % | Reforma de vivienda | 4.255,77 € | 47,29 € |
| = Lo que pagas | 46.813,49 € | 520,15 € |
Fíjate en una cosa: los tres escalones de arriba son porcentajes sobre el de abajo. Si el PEM está mal medido, los otros tres arrastran el error multiplicado. Por eso la discusión útil casi nunca es sobre el 13 % o el 6 %, sino sobre los 397,36 €/m² de la primera línea.
Escalón 1: la ejecución material es lo único que se mide
El presupuesto de ejecución material (PEM) es la suma de partidas: una cantidad por un
precio unitario. Nada más. En nuestro ejemplo, 70 m² de alicatado de azulejo de 1ª
(D18AA115) a 36,81 €/m², 90 m² de solado de gres antideslizante
(D19DD055) a 52,77 €/m², 7 puertas de paso (D20CA110) a
446,34 € cada una, 260 m² de pintura plástica (D46EP010) a 7,32 €/m².
Ese precio unitario ya lleva dentro la mano de obra, el material, la maquinaria, los medios auxiliares y los costes indirectos de esa unidad. Es la parte del presupuesto que se puede comprobar: cada partida tiene un código, y el código lleva a una descomposición. Nosotros editamos PREOC desde 1992, así que lo decimos con conocimiento de causa: una base de precios da ejecución material. Nunca da el precio final. Cualquiera que te enseñe un precio de base de datos como si fuera lo que vas a pagar se ha saltado tres escalones.
Repartido por capítulos, el PEM del ejemplo queda así:
| Capítulo | Importe (PEM) | % del PEM |
|---|---|---|
| Revestimientos | 8.338,50 € | 23,3 % |
| Tabiquería y techos | 6.996,60 € | 19,6 % |
| Carpintería | 6.878,82 € | 19,2 % |
| Electricidad | 3.983,64 € | 11,1 % |
| Sanitarios | 2.383,88 € | 6,7 % |
| Demoliciones | 2.238,83 € | 6,3 % |
| Pintura | 1.903,20 € | 5,3 % |
| Fontanería | 1.637,62 € | 4,6 % |
| Cocina | 1.401,70 € | 3,9 % |
Escalón 2: los gastos generales (13 %) no son beneficio
Este es el escalón que más se malinterpreta, y es el que da nombre al error más común del sector. Los gastos generales son coste. Es lo que cuesta que exista una empresa capaz de hacer la obra, repartido entre las obras que hace:
- Estructura: oficina, administración, gestoría, teléfono, vehículos.
- Personal que no está en ninguna partida: el jefe de obra que pasa cada mañana, el técnico que replantea, el que hace las certificaciones.
- Seguros de responsabilidad civil y de la propia obra, avales y garantías.
- Tasas, licencias, tramitación, gestión de residuos más allá del contenedor que sí
está medido (
D43AA530, 103,52 € cada uno, 4 en el ejemplo). - Financiación: la empresa paga materiales y nóminas antes de cobrar la certificación.
En el ejemplo son 4.649,16 €, o 51,66 €/m². No se los queda nadie: se gastan. Un industrial que te dice «yo no cobro gastos generales» está diciendo una de dos cosas: o los tiene metidos dentro de los precios unitarios —y entonces su PEM no es comparable con ningún otro—, o no los ha contado, y ese es el presupuesto que acaba en modificados.
Escalón 3: el beneficio industrial (6 %) es lo único que se gana
El beneficio industrial es la retribución del que ejecuta la obra por hacerla y por asumir su riesgo. En el ejemplo, 2.145,77 €: 23,84 €/m² sobre una obra de 46.813,49 €. Cuando alguien dice «me llevo un 19 %» está sumando dos cosas que no son la misma. El 13 % es coste y el 6 % es margen. Confundirlos lleva a dos conclusiones falsas y opuestas: que el constructor gana mucho más de lo que gana, o que hay un 19 % de grasa que se puede negociar. Lo negociable es el 6 %. Del 13 % lo único que se puede hacer es rebajar la estructura, y eso se nota en la obra.
Los dos porcentajes se aplican al PEM, no uno sobre otro. 13 % + 6 % sobre 35.762,79 € son 6.794,93 €. El presupuesto de contrata es PEM × 1,19.
Escalón 4: el IVA, que son 10 % o 21 % según el caso
En obras de renovación y reparación en vivienda se aplica el 10 % si se cumplen las condiciones del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA: que la vivienda tenga más de dos años y que el material aportado por quien ejecuta la obra no supere el 40 % de la base imponible. Si no se cumplen, es el 21 %.
Es la diferencia más cara del presupuesto y casi nunca se discute a tiempo. Sobre los 42.557,72 € de contrata del ejemplo:
- IVA 10 %: 4.255,77 € → 46.813,49 €
- IVA 21 %: 8.937,12 € → 51.494,84 €
4.681,35 € de diferencia por un tipo impositivo. En una reforma con mucho aparato —donde los sanitarios y la carpintería empujan el material hacia arriba— el umbral del 40 % deja de ser teórico. Merece una conversación con el que factura antes de firmar, no después.
Qué le pasa a una partida cuando sube los escalones
Los porcentajes se aplican al total, pero se pueden repercutir a cada unidad para ver de qué estamos hablando de verdad:
| Código | Partida | Ud | PEM | Contrata (×1,19) | Con IVA 10 % |
|---|---|---|---|---|---|
| D01EA100 | Demolición de tabique de escayola | m² | 6,91 € | 8,22 € | 9,04 € |
| D46EP010 | Pintura plástica blanca | m² | 7,32 € | 8,71 € | 9,58 € |
| D18AA115 | Alicatado azulejo 1ª < 40x40 cm | m² | 36,81 € | 43,80 € | 48,18 € |
| D16CCAA103 | Techo suspendido continuo con lana mineral | m² | 37,88 € | 45,08 € | 49,59 € |
| D19DD055 | Solado de gres catalán antideslizante | m² | 52,77 € | 62,80 € | 69,08 € |
| D20CA110 | Puerta de paso lisa | ud | 446,34 € | 531,14 € | 584,25 € |
Un solado de 52,77 €/m² se convierte en 69,08 €/m² pagados, y por el camino pasa por 62,80 €/m² de contrata. Cuando dos presupuestos de la misma obra dicen 52,77 € y 62,80 €, no hay dos precios: hay un precio en dos escalones distintos de la misma cadena.
Por qué un presupuesto que no los separa es imposible de comparar
Imagina dos presupuestos para esta misma reforma. Uno dice 35.762,79 € y otro dice 42.557,72 €. Parece que hay 6.794,93 € de diferencia y que uno es un 19 % más caro. No hay ninguna diferencia: es la misma obra, con las mismas partidas y las mismas mediciones, en dos escalones distintos de la cadena. Y esto pasa a diario.
Las tres formas en que un presupuesto se vuelve incomparable:
- Un total sin desglose. «Reforma integral: 46.813,49 €.» No se puede saber si incluye IVA, ni qué mediciones lleva, ni si la partida de carpintería son 7 puertas o 5. Cambiar una cantidad cambia el número, y sin el desglose no hay conversación posible.
- Gastos generales y beneficio metidos dentro de los precios unitarios. El presupuesto cuadra, pero sus 62,80 €/m² de solado no se pueden comparar con los 52,77 €/m² del otro. Y si luego hay que añadir una partida a mitad de obra, nadie sabe a qué precio se mete.
- «Más IVA» sin decir cuál. Entre el 10 % y el 21 % hay 4.681,35 € en esta obra. No es un detalle administrativo.
La consecuencia práctica: dos presupuestos solo se comparan si los dos enseñan el PEM por partidas y luego los porcentajes aparte. Es exactamente la estructura del formato BC3 (FIEBDC-3), el estándar del sector —somos socios de FIEBDC desde 1996, que es la asociación que lo define—, y no es casualidad: se diseñó así para que un presupuesto pueda pasar de una empresa a otra sin perder de dónde sale cada euro.
El quinto escalón: dónde está la obra
Hay una variable más, y afecta al primer escalón, no a los porcentajes. PREOC es una media nacional; la mano de obra y parte del material no cuestan lo mismo en toda España. Aplicando nuestros coeficientes de zona, la misma cesta de 24 partidas queda así:
| Zona | Coef. | PEM | Contrata | Con IVA 10 % |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 1,12 | 40.055,00 € | 47.665,45 € | 52.432,00 € |
| Media nacional | 1,00 | 35.762,79 € | 42.557,72 € | 46.813,49 € |
| Badajoz | 0,90 | 32.186,51 € | 38.301,95 € | 42.132,14 € |
10.299,86 € entre los dos extremos, con las mismas partidas y las mismas mediciones. Los porcentajes no se mueven: el 13 %, el 6 % y el 10 % son los mismos en Madrid y en Badajoz. Lo que cambia es la base sobre la que se aplican.
Honestidad sobre esos coeficientes: son estimaciones del orden de los índices de coste de construcción por comunidad autónoma, no índices provinciales oficiales verificados. Sirven para orientar, y por eso publicamos siempre también el precio nacional de cada partida. Prometer una precisión que no se tiene es peor negocio que reconocer el margen.
Qué pedir, en una línea
Cuando te den un número, pide tres cosas:
- El PEM por partidas, con cantidad, unidad y precio unitario. Si lleva código de una base de precios, mejor: se puede comprobar.
- Los porcentajes aparte: gastos generales y beneficio industrial, en líneas separadas, no fundidos en un 19 %.
- El tipo de IVA aplicado y por qué.
Con eso puedes comparar dos ofertas, discutir una medición que no cuadra y saber en qué escalón está el dinero. Sin eso, lo único que tienes es un número, y un número solo no se puede comprobar.