Saber cómo saber si un presupuesto de reforma está inflado no es cuestión de olfato ni de pedir tres presupuestos y quedarse con el del medio. Es cuestión de mirar seis columnas: qué partida es, con qué código, en qué unidad se mide, cuánta cantidad hay, a qué precio unitario y cuánto suma. Si esas seis columnas están, el presupuesto se comprueba en media hora. Si faltan, no es que sea caro: es que no se puede saber.
Este artículo usa como vara de medir una reforma integral de 90 m² con dos baños y cocina, desglosada en 24 partidas con precios de PREOC 2026. Cada cifra que leas lleva su código entre paréntesis para que la puedas buscar y contrastar.
La vara de medir: 35.762,79 € de ejecución material
Esta es la reforma con la que vamos a comparar. Son precios de ejecución material (PEM): incluyen mano de obra, material y medios auxiliares, pero no los gastos generales de la empresa, ni su beneficio, ni el IVA. De eso hablamos más abajo, porque es una de las señales.
| Capítulo | Importe | % del total |
|---|---|---|
| Demoliciones y residuos | 2.238,83 € | 6,3 % |
| Tabiquería y techos | 6.996,60 € | 19,6 % |
| Revestimientos (solado y alicatado) | 8.338,50 € | 23,3 % |
| Pintura | 1.903,20 € | 5,3 % |
| Fontanería | 1.637,62 € | 4,6 % |
| Sanitarios | 2.383,88 € | 6,7 % |
| Electricidad | 3.983,64 € | 11,1 % |
| Carpintería (puertas y ventanas) | 6.878,82 € | 19,2 % |
| Cocina (encimera) | 1.401,70 € | 3,9 % |
| PEM total | 35.762,79 € | 397,36 €/m² |
Guarda ese reparto. La primera comprobación rápida de un presupuesto es ver si los pesos se parecen: si en el tuyo la carpintería es el 3 % y la pintura el 20 %, alguien ha movido dinero de sitio.
Señal 1. Partidas «a justificar» o sin medición
«Alicatado de baños: a justificar». Eso no es una partida, es un pagaré. La partida real tiene unidad y cantidad:
| Código | Partida | Ud | Precio | Cantidad | Importe |
|---|---|---|---|---|---|
| D18AA115 | Alicatado azulejo 1ª < 40x40 cm | m² | 36,81 € | 70 | 2.576,70 € |
Con esa línea puedes discutir el precio (36,81 €/m²) o la cantidad (70 m² entre los dos baños y la cocina), y las dos cosas se miden con un metro. Con «a justificar» no puedes discutir nada, y al final de obra el importe lo pone el que la ejecuta. Un «a justificar» aislado en una partida imprevisible —una bajante que hay que ver cuando se pique— es razonable. Tres o cuatro repartidos por el presupuesto son una forma educada de no dar precio.
Señal 2. Precios alzados: «baño completo, 6.500 €»
El precio alzado esconde dos cosas: la calidad de lo que te ponen y la cantidad de lo que hacen. Un baño, por dentro, son estas líneas:
| Código | Partida | Ud | Precio |
|---|---|---|---|
| D26DD221 | Plato de ducha Malta 100x80 blanco | ud | 466,20 € |
| D26LD080 | Inodoro Debba tanque bajo blanco | ud | 364,48 € |
| D26FG028 | Lavabo Grand Berna 62x39 cm con grifería | ud | 308,32 € |
| D25RR001 | Instalación interior de fontanería y saneamiento | ud | 176,55 € |
| D18AA115 | Alicatado azulejo 1ª < 40x40 cm | m² | 36,81 € |
Aparatos más instalación: 1.315,55 €. Si de los 70 m² de alicatado de la reforma le asignas 25 a ese baño, son 920,25 € más. Le faltan el solado, el falso techo, la puerta y los mecanismos, pero ya se ve el orden de magnitud —y se ve en ejecución material, antes de gastos generales, beneficio e IVA—.
Lo importante del desglose no es el total, es que fija la calidad. La misma línea «bañera» puede ser 572,08 € (D43RS030, Princess 1,7 m) o 1.086,75 € (D26AF315, acrílica BeCool 1,70x0,80): 514,67 € de diferencia en un solo aparato. El mismo inodoro puede ser 364,48 € (D26LD080) o 535,90 € (D26LD525): en dos baños, 342,84 €. Si el presupuesto dice «bañera» y nada más, el que decide la calidad no eres tú.
Señal 3. No aparecen las demoliciones ni el contenedor
Es la ausencia más rentable para quien presupuesta y la que menos se nota, porque el cliente mira lo que va a quedar puesto, no lo que hay que quitar. En nuestra reforma, tirar y retirar son 2.238,83 €, el 6,3 % del PEM:
| Código | Partida | Ud | Precio | Cantidad | Importe |
|---|---|---|---|---|---|
| D01EA100 | Demolición tabique escayola | m² | 6,91 € | 45 | 310,95 € |
| D43AA210 | Levantado pavimentos porosos | m² | 10,20 € | 90 | 918,00 € |
| D01IA110 | Picado enfoscado cemento c/martillo eléctrico | m² | 9,93 € | 60 | 595,80 € |
| D43AA530 | Contenedor para escombros de 3,5 m³ | ud | 103,52 € | 4 | 414,08 € |
Los contenedores son el detalle que más dice de un presupuesto. Cuatro contenedores de 3,5 m³ para una reforma integral de 90 m² son 414,08 €. Si no están, o los pagarás aparte cuando lleguen, o están escondidos dentro de otra partida —y entonces esa otra partida no es lo que dice ser—. Falta también la demolición de la instalación eléctrica vieja (D01UA110, 2,73 €), que casi nunca aparece y siempre se hace.
Señal 4. Mediciones sospechosamente redondas
Una medición real casi nunca es un número redondo, y sobre todo guarda una proporción reconocible con la superficie. Estas son las de nuestra reforma de 90 m²:
| Código | Partida | Cantidad | Relación con los 90 m² |
|---|---|---|---|
| D19DD055 | Solado gres catalán antideslizante | 90 m² | 1,0 × la superficie |
| D13AFL180 | Guarnecido de yeso + enlucido | 180 m² | 2,0 × |
| D46EP010 | Pintura plástica | 260 m² | 2,9 × (paredes y techos) |
| D27JL510 | Circuito eléctrico 3x2,5 mm² | 180 m | 2 m de cable por m² |
| D19DD306 | Rodapié de gres curvo | 75 m | perímetro menos huecos |
Si en tu presupuesto la pintura es «100 m²» para una vivienda de 90 m² útiles, no han medido: han puesto la superficie del piso donde va la superficie de paredes y techos. El error puede ser a tu favor hoy y en tu contra en la certificación de mañana. Pide siempre la línea de medición —la que dice «salón 4,20 × 3,10», no solo el total—; en el formato estándar del sector va dentro del propio fichero.
Señal 5. Los gastos generales y el beneficio industrial, mezclados o escondidos
Sobre la ejecución material van dos porcentajes distintos y hay que verlos separados:
- Gastos generales, 13 % — lo que cuesta que la empresa exista mientras hace tu obra: oficina, seguros, jefe de obra, avales, licencias. En nuestra reforma, 4.649,16 €.
- Beneficio industrial, 6 % — lo que gana la empresa por hacerla. Aquí, 2.145,77 €.
Juntos suman 6.794,93 € y llevan el presupuesto de 35.762,79 € a 42.557,72 € de contrata. Ese 19 % es el estándar del sector y es legítimo; lo que no lo es, es que no se vea. Si el constructor mete esos porcentajes dentro de los precios unitarios, pierdes la referencia: ya no puedes comparar su precio de alicatado contra ninguna base, porque el suyo lleva un recargo dentro y el de la base no. Y ahí está el truco del presupuesto inflado que parece competitivo: precios unitarios con el margen ya incorporado y, al final, otra vez el 19 %.
Regla práctica: si sumas los importes de todas las partidas y el resultado no coincide con la línea de «total ejecución material», hay algo repartido por dentro que no te han contado.
Señal 6. El IVA aplicado a lo loco
En obras de renovación y reparación en vivienda el tipo es el 10 %, no el 21 %, siempre que se cumplan las condiciones del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA: la vivienda tiene más de dos años y el material que aporta quien ejecuta la obra no supera el 40 % de la base imponible. Si no se cumplen —típicamente cuando el constructor pone materiales caros y poca mano de obra—, es el 21 %.
| Concepto | Con IVA 10 % | Con IVA 21 % |
|---|---|---|
| Presupuesto de contrata | 42.557,72 € | 42.557,72 € |
| IVA | 4.255,77 € | 8.937,12 € |
| Total | 46.813,49 € | 51.494,84 € |
Son 4.681,35 € de diferencia por una casilla. Comprueba que el tipo sea el que te corresponde, que el IVA se calcule sobre el presupuesto de contrata (42.557,72 €) y que el documento diga si los precios son con IVA o sin él: la mitad de las discusiones vienen de comparar un presupuesto con IVA contra otro sin él.
Señal 7. Los precios no son los de tu provincia
PREOC publica una media nacional. La misma reforma no cuesta lo mismo en todas partes, sobre todo por la mano de obra. Con nuestros coeficientes de zona —que multiplican el precio unitario de cada partida, no el total— esa reforma de 90 m² con IVA incluido queda así:
| Zona | Coeficiente | Total con IVA | €/m² |
|---|---|---|---|
| Media nacional | 1,00 | 46.813,49 € | 520,15 € |
| Madrid | 1,12 | 52.432,00 € | 582,58 € |
| Badajoz | 0,90 | 42.132,14 € | 468,13 € |
10.299,86 € de diferencia entre las dos por la misma obra. Por eso un «precio medio del m² de reforma» sacado de internet no sirve para juzgar tu presupuesto si no dice de dónde es.
Honestidad sobre este dato: nuestros coeficientes de zona son estimaciones del orden de los índices de coste de construcción por comunidad autónoma, no índices provinciales oficiales. Van de 0,90 (Badajoz, Cáceres) a 1,13 (Guipúzcoa): sirven para situarte en una banda del orden de ±12 %, no para afinar un contrato. Por eso publicamos siempre también el precio nacional de cada partida.
Las siete preguntas que hay que hacer
- ¿Me pasas el presupuesto con mediciones, no solo con importes por capítulo?
- ¿Qué partidas están «a justificar» y qué pasa si al final valen el doble?
- ¿Qué modelo y qué calidad es cada aparato y cada material? (Un «lavabo» y un «lavabo Grand Berna 62x39 con grifería, 308,32 €» no son el mismo compromiso.)
- ¿Dónde están las demoliciones, la retirada de escombros y los contenedores?
- ¿Qué porcentaje son gastos generales y cuál beneficio industrial, y están ya dentro de los precios unitarios?
- ¿Qué tipo de IVA aplicas y por qué?
- ¿Me lo puedes dar en BC3 (FIEBDC-3)?
La séptima filtra sola. BC3 es el formato estándar del sector —lo define FIEBDC, la asociación de la que somos socios desde 1996— y lo exporta cualquier programa de medición y presupuesto. Quien presupuesta con un programa te lo da en dos minutos; quien te ha escrito cuatro líneas en un Word, no. Y con el BC3 puedes abrir el presupuesto y comparar precios y mediciones partida por partida contra una base de precios.
Cómo negociar sin romper la relación
Conviene decirlo claro: un presupuesto alto no es un presupuesto deshonesto, y el constructor más barato suele salir el más caro. Lo que buscas no es bajar el número, es entenderlo. Tres formas de hacerlo que no ofenden a nadie:
1. Negocia el alcance y la calidad, no el precio unitario. Pedirle a alguien que baje su precio es pedirle que trabaje peor o que gane menos. Cambiar una partida por otra es una decisión tuya y no le cuesta nada. Ejemplos reales del mismo catálogo:
| Partida | Opción | Código | Precio | En esta obra |
|---|---|---|---|---|
| Encimera de cocina (5 m) | Silestone Blanco City | D48CB565 | 280,34 €/m | 1.401,70 € |
| Formica calidad PF | D18UG005 | 42,48 €/m | 212,40 € | |
| Trasdosado (60 m²) | Autoportante W623 15/600 | D10DAE001 | 21,60 €/m² | 1.296,00 € |
| Directo W611 ST 12,5 | D10DAA001 | 15,69 €/m² | 941,40 € | |
| Pintura (260 m²) | Plástica antideslumbramiento | D46EP010 | 7,32 €/m² | 1.903,20 € |
| Plástica blanca estándar | D35AC001 | 5,48 €/m² | 1.424,80 € |
Solo la encimera son 1.189,30 € de diferencia. Sumadas las tres, 2.022,30 € sin tocar el margen de nadie y sin discutir una hora de mano de obra.
2. Señala huecos, no sospechas. «Aquí no veo los contenedores ni el picado del enfoscado» es una pregunta técnica y tiene respuesta técnica. «Esto está inflado» es una acusación y cierra la conversación. La mitad de los huecos son olvidos de verdad, y el constructor prefiere corregirlos ahora que discutirlos en obra.
3. Cierra por escrito las tres cosas que se mueven: qué pasa con las partidas «a justificar», qué pasa si aparece algo al picar (una humedad, una bajante de fibrocemento), y cómo se certifica —por obra ejecutada y medida, no por mes—. Las obras no se tuercen por el precio inicial, se tuercen por lo que nadie escribió.
Si quieres tener tu propio presupuesto con el que comparar antes de sentarte a hablar, puedes hacerlo aquí: describes la reforma, salen las partidas con precios PREOC 2026 —la base de precios que editamos nosotros desde 1992— y te lo llevas en BC3, Excel o PDF. No es para sustituir al constructor: es para entrar a la reunión sabiendo lo que cuestan las cosas.